軍用地主の次は・・・

前回からのつづき
返還が、具体的に決まれば、手放す人が高齢者を中心に多くでてくるであろう。ゆえに、取引倍率がどんどん低くなってくるのだろうか？・・・（不安）。

確かに地料で生活している人にとってみれば死活問題で、「返還反対」は理解できる。ゆえに、地料の入らない土地では、生活が成り立たなくなるため手放さざるを得ないという人もいるであろう。

普天間基地の取引倍率が低い理由として、一つ目がいうまでもなく、返還されれば地料が無くなることが大きなマイナス要因となっている。また、返還後ほったらかしになり、利益を上げられない期間が何年に及ぶのか分からない不安がある。これが最大のリスクということになるだろう。二つ目が、返還後の跡地利用策定等の道筋が定まらない状況では手が出せないといったところか！

逆に、跡地利用計画の道筋が見えてくれば、県内外企業及び外資系企業等の思惑が表面化し、取引も活発になり、自然に単価は上がって行くであろう。（期待）

最近物件が以前に比べ出回らないと聞くが、何故か？・・・。大きな土地を購入する人が、減っていると聞くが、なぜか？・・・、この不況下では企業、個人のお金が軍用地までは回ってこないということか？・・・。いつ返還されるか分からない状況も含めて、当分今の状況が続くであろう。後は投資スタンスの違いで、返還予定地を購入する人、返還されない土地を購入する人に別れていくのだろう。

現状を踏まえて、別の視点から考えてみる。
１．（前回のコメントを整理すると）
①取引倍率が２３～２５倍で坪単価にして１２～１５万円前後
②宜野湾市の地価は、２５～３５万円位
③普天間返還地は、②の単価からさらに上がるであろう。
以上のことから、減歩を見込んでも十分利益は出せる。

２．地料で借金返済が可能である。
①利回りが４％以上ある上に地料が毎年１％以上がる。
②全額借金で購入しても儲けがでる。（地料 ＞借り入れ利息、その他経費）

３．担保力が毎年ＵＰする。
これが、軍用地投資で一番美味しいところだと思っています。

以下次回に続く