軍用地主の次は・・・

  

久しぶりにブログをのぞいてみました。
前回更新から5年の月日が経ちました。
当初設定していた目標は、崖底まで真っ逆さまの恐怖も味わいましたが、結果として全てクリアしました。
現在は脱サラし新しいビジネスで頑張っています。
次回はいつになるか分かりませんが、また投稿したいと思います。  

約２ヶ月ぶりの更新です。本業、副業と忙しくなかなかブログ更新に気が向きませんでした。現在の所ほぼ順調（許容範囲）に進んでいるように思います。外人アパートだけは確認申請が遅れ、未だに着工には至っていませんが、９月上旬には着工できそうです。

現在１Ｋアパートは２階の建込を行っている状況です。
今月中には３階までコンクリート打設予定で、急ピッチでこれまでの遅れを取り戻すべく工事を進めています。


住宅も２階の建込を行っている状況で、今月末にコンクリート打設を行い棟上げの予定です。


３棟とも設計事務所の監理は置かず、自主監理ですので、本業の傍ら現場にこまめに通っています。業者との週1回の定例も欠かさずこなしています。私にとって大プロジェクトになりますので、緊張感を持って厳しく現場監理をと思っていますが、本業の傍らですので細かい所まで目が行き届いていない状態です。また、基本プランの段階で設計・施工の契約を行っていますので、詳細設計を進める中でせめぎあいは、やはり出てきます。お金のかかる材料、手間のかかる納まりはなるべくやめて業者に協力する気持ちはあるのですが、お互いの利益がかかっていますので、どうしようもありません。工事費節減のためにこのやり方を選んだのですが、少ししんどいです。でも、これが最後には大きなお釣りとして返ってくるわけですから、「この位の苦労はたいしたことではない」と思うようにしています。
  

こちらの物件も住宅部分の確認申請が６月中旬におり、１Ｋアパートと同時進行で工事が始まりました。





設計・施工一式契約ですので、工事を進めながら詳細の検討を行っている状況です。質の高い建築を目指して、詳細を決めてから現場に反映されるよう（外構の擁壁は現場が先に進んでヒヤヒヤしました）、毎週１回の定例を義務付けました。通常建築工事は、現場が進むにつれていろんな問題が発生します。それを設計事務所が仕切って現場が進んでいくのですが、１Ｋアパート同様設計事務所が付いていませんので、工程管理から現場打ち合わせを私の方でこなさなければいけません。「質の高い建築」にするために、ここで労力を惜しんではいけないと自分に言い聞かせながら、忙しく動き回っています。

どんな現場でもトラブルは必ず発生します。口約束で現場が進み、後から言った、言わないはつきものです。そのトラブルをなるべく回避するために、定例では必ず打ち合せ事項、懸案事項を紙に書いて打ち合わせすることにしています。それでも現場に伝わっていないことって結構でてきます。時間の許す限りしっかり監理したいと思っています。

自分の家だと毎週の定例も苦になりません。逆に楽しみです。業者さんは迷惑しているかもしれませんが（笑）
  

とりあえず、前回の続きは置いといて、工事がいよいよ始まりました。杭工事が無いため基礎工事あっという間に終わりました。

６４坪の敷地に６階建て、１フロア２世帯の計１２世帯です。来年１月完成予定です。



小さなアパートですが、歴史の詰まったアパートです（笑）。恩返しは倍返しで稼いでもらいます（笑）
  

工事業者も決まり、先日大安の日に地鎮祭行いました。
やっと大きい山を越えることができました。まず、一安心です。胸のつかえもおりました。銀行追加融資も通ったし、これからは、楽しんで建築の進捗を見守りたいと思います。

ここに至るまでの道のりがちょうど１年、長すぎました。これは神様が与えてくださった試練だと思うようにしました。

しかし、工事費は、やはり高くつきました。業者へはVE提案も入れて見積もりもしてもらい、絞れるものは全て絞り切りましたが、当初予算へ近づくことはできませんでした。階数減らして、消防設備、避雷針設備の適用を受けなくなったにも係らず、です。＋エアコンも工事費から除きました（後で自分で入れることにしました）。設計やり直しで４ヶ月余計にかかった結果です。家賃収入も４ヶ月損しました。土地借り入れの利息も余分に発生しました。

この責任は設計事務所にあると思うのですが・・・、
値引き交渉しましたが、全く聞いてくれませんでした。設計と確認申請を２度やり、設計事務所も大きな損失を抱えたので、値引きは無理とのことです。
ハ～～～？？？

まったく、設計ミスによる責任を感じていないようです。自分の損失しか頭になかったようです。これ以上話してもらちがあかないので、いったんは、諦めました。

しかし、家へ帰ってから、考えれば、考えるほど怒りが増してきました。

こうなったら・・・・、

（つづく）
  

あれから３か月後の進捗状況です。

去年の５月に土地の買付、６月に契約、８月に土地の所有権移転、予定通り行けば１１月に工事着工の予定でしたが、最初の工事業者が契約寸前で辞退され、２回目の工事業者も会社がよれよれで、危なっかしい状態になったため切り捨て、新たに業者を探している最中に、確認申請が却下、それから設計やり直し、再申請、先週やっと建築許可が下りました。やっと、やっとです。ここまで１年かかってしまいました。←嘘のような本当の話です。美味しい話には気をつけようって身をもって実感しています。

ひと山越え、次の山は業者選びですが、まだ決まっていません。
自民党政権になりアベノミクス効果により市場が活気を取り戻してきました。特に建設業は公共工事の増加、消費税駆け込み需要、更に円安による建設資材の高騰、人手不足も相成って建築工事もどんどん上がってきています。建築工事に占める割合の一番大きい型枠施工単価が、この数カ月で１割以上も上がってしまいました。（駆け込みで住宅購入を考えている方は、３％消費税が安くなる分それ以上に工事費が割高になるので、もう少し様子を見てもいいと思うのだが・・・と思うのは私だけでしょうか？）

階数も減らし建築面積も小さくしたのですが、当初予算に中々追いつかない状況です。銀行からの追加融資を考えなくてはいけなくなりました。この責任はだれが取ってくれるのでしょうか？　設計事務所の責任は大きいですが、どう責任取るかも詰めなくてはいけません。このことを考えると憂鬱になります。このような場合の保険の補償（土地購入代の利息、建築費高騰、完成が遅れた分の家賃収入等）があればいいのですが・・・？
設計事務所が保険に入っていればの話ですが・・・。

ここで、滅入っていてもしょうがないので、建築業者選びに全力投球です。
  

いよいよ、現場が始まりました。建物の設計は現在進行中ですが、設計と並行して外構（擁壁、取り付け道路）工事を進め、外構工事が終わるころに建築許可がおりる段取りで進めています。

まずは、ジャングルのような状態でしたので、樹木の伐採から始まりました。私自身、うっそうとしたジャングルに阻まれて？奥の方がどうなっているか分かりませんでした。測量時に境界沿いに伐採されたけもの道のようなものはあったので、途中まで行ったことはあったのですが（ハブが出そうで怖かったです）、全容がつかめていませんでした。よくも敷地を確認せずに土地を買ったものだと呆れてしまう方もいらっしゃるかと思います。私もそう思います。後で考えたら・・・。
ですから、伐採されるまで不安でした。事前に高低差について測量してもらっていたので、どのような状況かは頭に入っていたつもりですが、・・・



想像以上の大きさにびっくりし、唖然としました。これから立つであろうマイホームとアパートを想像しながらニンマリしてしまいました。全容が明らかになり？この土地に家が立つのだと少しずつ実感が湧いてきました。


伐採された先はこのようになる予定です。



  

融資が実行され約２０日、先日土地所有権移転が無事完了し、登記簿を司法書士さんより頂きました。土地については一丁上がりです。

肝心の設計・施工ですが、設計事務所３社、設計施工業者４社、計７社に声をかけました。設計要望書には、スケジュール、建築総金額、建築規模、基本プラン、屋外・屋外環境の仕様、イメージをまとめ１社１社説明に回りました。何社からはいい反応で社長自ら話を聞いて自信満々の言葉もありましたが・・・・。

これから始まる国の大盤振る舞いの公共工事、消費税駆け込み需要でしょうか！？
・１社の設計事務所は、仕事をこなせない位件数が多く現在待ってもらっている状態ということで断られました。
・もう１社の設計事務所については、独特の世界観を持っている個性の強い設計事務所でしたが、後日アパートと住宅を１棟とするなら引き受けてもいいと条件を付けられたので、こちらから断りました。（独り言：与えられた条件の中で設計するのがホントのプロですよ！）
・もう1社（当初より基本プランでお世話になった設計事務所）については、それなりに提案書をまとめ上げてきました。しかし、建築総金額については担保出来ないとのことでした。（独り言：これからの設計事務所は、設計だけでは食べていけませんよ！　もっとコスト感覚を磨かないと設計施工会社潰されますよ！　ここまで来れたのはこの設計事務所のおかげです。感謝しています。ごめんなさい）

設計施工会社については、
・最初で断りが入ったのが１社。検討もせず断られました。（独り言：儲けの無い仕事はやらないというスタンスなのでしょうか？　いつかしっぺ返しがきますよ！　一担当者が上司に報告もせず仕事を断る会社の体質を一新しないといけませんね！）
・残り２社は建築費を積み上げたら追いつかないと断念しました。（独り言：最初の自信満々は何だったのか！？）。
・最後の砦、残り１社については、ほぼこちらの要望通りの提案がありました。社長をはじめ社員の対応もとても親切で丁寧でな対応でした。（独り言：捨てる神あれば・・・・・ですね！）

ということで、もっとレベルの高い競争があるかと内心期待していましたが、すんなり業者決定です。銀行に提出した事業計画書通り進められそうです。

現在、設計施工会社から上がってきた図面にチェックを入れながらやり取りを行っています。


住宅プラン
スケッチしたのを設計してもらっています。



アパートプラン
上がってきた設計を修正させるには根拠（配慮）が必要です。なるべくスケッチで返すようにしています。
  

土地の決済無事済みました。まずは一安心。これで正真正銘自分の土地となりました。土地の決済済むまで契約解除されるのではないかと毎日不安でしたが、これで枕を高くして寝られます。

土地の買付を入れてから約５か月・・・、長かったです。土地を仕込むのにこれだけのエネルギーを消費するとは思ってもみませんでした。今は充実感でいっぱいです。

しかし、喜んでばかりはいられません。第二ラウンド動き出したばかりです。融資枠の中で建築費を抑えないといけません。限られた予算の中で最大限のパフォーマンスを発揮しなくてはいけません。
  

１２月に契約した土地の融資実行がいよいよあと数日に迫りました。そこに外人アパートとマイホームを建てることとしています。

当初３か所の金融機関に融資のお願いをしていましたが、１か所については頭金が無いと融資できないと断られ、残り２か所の銀行と交渉を行っていました。最終的にはどちらも金利面で同じ条件でしたが、融資残高のバランスを考えて、融資残高の低い銀行に決めました。１％台を目標にしていましたが届きませんでした。それでも、前回よりまた少しだけ金利が低くなりましたので「良」としたいと思います。

土地の一部が農地となっており農地転用許可も下りました。あとは、何事もなく融資実行を待つのみとなりました。この間「中間省略登記」といった売主からの契約でしたので、当初は、何か騙されているのではないかと思い、司法書士さんを契約に立ち会ってもらいましたが、何事もなく今日まで至りました（売主さん、仲介の不動産屋さんごめんなさい）。また、融資を持ち込むための資料作りはいつもお世話になっている設計事務所にお願いしました。設計は引き続きその設計事務所へお願いする予定でした。

しかし、自分自身にとって大事業です。失敗は許されません。そこで、設計に入る前に「設計方針」の作成を依頼しました。ただ図面を引いて何となくこれでいいといったアパートにしたくありませんでした。根拠に基づくプランの提案をお願いしました。私の方も要望書（検討事項）を作成し、それに回答する形で設計方針を作成するようお願いしました。

ところが、出てきた設計方針というのが、何の中身もない体裁だけ整えただけのものでした。嘘でもいいから、マトリックスで比較検討資料を作ってほしかったのですが、それ以前の話です。しかも、期限を１か月近く超過した上にこの内容です。唖然としました。その上、設計費はべらぼうに高い金額を入れてきました。

「こちらの、要望・検討事項に対しての回答が何もないじゃないですか（怒）」
「事業が成功するか、失敗するかは設計に占めるウェートが一番大きんですよ（怒）」
「根拠に基づく内容になっていないじゃないですか（怒）」
「こちらは、破産覚悟で真剣勝負しているんですよ（怒）」

いつもお世話になっている設計事務所ですので怒鳴りちらすことはしませんでしたが、
ただ黙っているだけで、
「これから設計しながら、細かいことを検討します」との返事。
一番大事なことが何なのか理解していないようです。
それで「はい、そうですか」という訳にはいきません。
「方針を固めてから設計に移りましょう」と押し返しました。

家に帰り頭を冷やしてから、はたしてこの大事業をそのまま進めていいものだろうか！？出てきた方針がまた頓珍漢な内容になるのは、ある程度想定できました。何の変哲もないただの箱になった場合、競争の厳しい世界です。しかもアパートは更に厳しい環境ですので他に負けてしまいます。妥協はできません。

そこで考えたのが、設計プロポです。公共では良くやりますが、個人でやる人はほとんどいないと思います。金持ちの邸宅の場合は設計コンペをやるようですが、一アパートで設計コンペだと誰も参加しません。プロポだと提案に手間をかけずにできます。
「よし、プロポのような方法でいこう！」

設計事務所の所長には、その不安な思いを伝えました。「普天間さんのお考え良く理解できます」と言っていただきました。頭が下がります。当然その設計事務所にも参加をお願いしました。

つづく
  

設計事務所から電話があり、「重要な話があるので打ち合わせをしたい」とのことでした。心臓が高鳴りました。事前に、確認申請で、階段は外階段扱いではなく、内部階段扱いになるかもしれないということは聞いていたので、そのことで付加設備が必要になるだろう程度で考えていました。「具体的には直接会って話したい」とのことでしたので、電話では話せないよっぽどのことが起こったのだろう。更に心臓がパクパク高鳴りました。「何があっても驚かない！」と言い聞かせました。

ところが、驚きを通り越して予想だにしなかったことが起こってしまいました。

・・・・。

今のプランでは確認申請がおりないということです。階段が内部階段扱いとなるので、外階段にしないと「アウト」ということです。
アパートの真ん中にあった階段を端っこに寄せる必要があります。そうなると廊下も必要になってきます。修正程度の話ではありません。完全にアウトです。どうあがこうが今のプランを完全に変更しなければ、どうしようもありません。

もう、・・・・・、確認申請を取り下げるしか方法はありませんでした。

怒りが、こみ上げてきました。初歩的ミスを犯してしまったのです。しかし、今更怒りを設計事務所に向けても何の得にもなりません。そこは冷静（表向きは）に事のいきさつを確認しました（動揺は止まりませんでした）。言い訳もしていましたが、もうそれを責める気力もありませんでした。

・・・・・。

長い沈黙の後、「今後が大事、逆にもっといいものを作るつもりで頑張りましょう！」と設計事務所を慰め、気持ちを奮い立たせました（少しカッコよかった！？）。

設計事務所を替えることも考えましたが、得策ではありません。時間とお金が余計にかかるだけです。気持ちを切り替え、プラン変更を早急に仕上げる必要があります。

・・・・・ということで、設計やり直しです。

当初設計は、予算が大幅にオーバーしていましたので、１階ピロティーを諦めて６階建てに落とすことにしました。そのことにより（前回も書ききましたが）、消防設備（連結送水管）避雷針設備と余計なものもなくなります。これで、大幅予算オーバーの心配が無くなります。

しかし、廊下を設ける関係で一部屋あたりの面積が１坪近く減ります。１Ｋの１坪は痛いですね。敷地が中高層地域半分、低層地域半分で、中高層地域部分に目一杯建てる計画としていたので、前後左右どこにも行き場がありません。ピロティーを無くしたせいで、駐車場も減ります。それと１階部分の入居率が将来的にどう影響及ぼすか気になります。リスクが増えてしまいました。

何か差別化できる手立てはないものだろうか！？
限りあるスペースなので、デッドスペースを無くするために柱の形状を変え玄関を大きくしたり、壁の空きスペースに本棚を埋め込んだり、クローゼットの収納部分の工夫といろいろ検討を進めています。設計事務所も「こんな窮屈な設計は初めての経験」と嘆いていましたが、一生懸命取り組んでいます。構造担当者（別会社）にも、柱の形状から、経済設計のための無理な注文、配筋方法と細かいところまで指示を出しています。さぞかし嘆いていることでしょう（プライドを傷つけているようですまないと思っています）。

そんなところで、現在確認申請再提出に向けて悪戦苦闘中です。


つづく（少し間が空きます）
  

とはいっても、工事業者探しを一から始めなければいけません。同じ金額で出来る業者は、まずいないでしょう！？　１割ＵＰ位は覚悟していました。とりあえず、設計事務所、友人、知人の知り合いの業者、新聞広告で「坪単価○○万円/㎡」をうたい文句にしている業者といろいろ声をかけ見積もりを取りました。しかし、どこの業者も当初予定金額を大幅（３割～６割）に上回るとんでもない金額です。

やはり、余計な建築費が足かせになりました。消防設備の設置（７階建以上になると消防設備（連結送水管）の設置義務があります）、避雷針設備の設置（２１ｍ以上）、ピロティー形式、と合わせて約１千万円位にはなろうかと思います。しかし、今となってはどうすることもできません。確認申請は出しているので、何としても工事費を減らす手立てを考える必要があります。

こんなことになると分かっていれば、設計当初より消防設備、避雷針設備のいらない６階建てにしておけばよかったと、今更ながら悔やんでも悔やみきれません（だから６階建てのアパートが多いのです）。とにかく安くなる手立てを考えなければいけません（私も一応建築屋のはしくれですので、腕の見せ所？です）。内装仕上げの仕様変更、構造体変更*１と思いつくまま列記しました。住設関係もnetを利用すれば、安く手に入るものもあります。それらは場合によっては支給品として扱えば、だいぶ下がります。

（*１　コンクリート壁にスリット　↓　（説明長くなりますので興味のある方はnetで調べてください）を入れた構造がありますが、建物のバランスが悪いと地震時に応力が偏ってしまうので構造体（柱、梁）を大きくする必要が出てきます。それを避けるために、スリットを入れバランス良くするのですが、しかし、それは最後の手段です。バランスが良くなった分建物の剛性は小さくなります。これを安易に採用する構造屋さんが増えてきています。楽に計算処理ができるからなのでしょう！　構造は単純ではないので、これだけではないのですが、専門的なことはこの位にして・・・。スリットが入ると、お金が余分にかかるということを頭に入れておけば良いかと思います（構造体が大きくなれば別ですが）。設計時に「スリットを入れない構造にしてね！」と言っておけば、それなりに努力はすると思いますよ！）


！！！？　これもある意味高くつきます（笑）
↓


ポリスチレンフォームを入れてます。コンクリート打設後シーリングを行います。

これら変更案を建築費の各科目に金額を落とし込み一個ずつ積み上げていきました。建築費も総請負でなく、電気、設備を分け発注すれば、まだ下がるだろうと踏んでいました。それと並行して、仕様変更した内容で再度別業者へ見積もりを依頼したところ、感触の良い業者が見つかりました。その業者から上がってきた見積書と、私の方で積み上げたお金を突き合わせれば、当初金額に近づくだろう！？　これは、いける！と光が見えてきました。

そんな矢先です。

次回につづく
  

今年初めての投稿です。いろいろありまして・・・・。

去年の８月に土地を購入し、スムーズにいけば１１月には着工予定でしたが、ここまで大苦戦を強いられています。誤算続きです。まさかこんなところで足踏みするとは思ってもみませんでした。何がどうしたのか、話の種として面白いので、少し紹介したいと思います。

そもそも、この物件を購入するきっかけが、不動産屋の提案物件に手を挙げて土地を購入したことから始まりました。不動産屋が優良？物件を探し、シミュレーションを行って、高利回りが期待できれば、お客さんに情報を流し、買い手を見つけるという商売です。

こんなに美味しい物件、なぜ自分たちで建てないのか疑問に思いましたが！？。不動産屋は土地の仲介手数料が入り、建築業者からの紹介料（ピンハネ）も入ります（いくらかは知りませんが）。そして完成すればアパートの管理が待っています。これを数多くこなせば、事業として成り立ちます。しかも、他人のお金で金儲けをやるので、自分たちでリスクを負うこともありません。不動産屋にしても美味しい商売です。

私の購入した物件も、最初で平面プランが出来ていて、建築業者も決まっていて、土地を含むトータルで、「表面利回り９％以上、立地条件抜群」ということで、それに飛びつきました。その不動産屋は実績も既にあったので、何の疑いもなく、即決で買付を入れ契約をしてしまいました。

土地持ちでアパート経営している方と同じ方法で建てると、これだけの利回りはまず無理です。住み手側に立った設えとするのか、投資として割り切った設えをするかだけでも大きく金額が変わってきます（外壁タイル張りはだいたい地主の方が多いようです）。それと、それと安心をお金で買うか、リスクを取って安い業者に請け負わすかの違いです。地主と対等以上に張り合うには、建築費をいかに安く抑えるかということに掛かっています。汗（冷や汗；；）をかかないと利益は上げられませんね（笑）
それと誰かが言っていましたが、「地主は土地を選べないが、我々は土地を選べる」これって大きなメリットですよね。（←負け惜しみ）

ところがそうは問屋が卸さないところが、不動産投資の難しい所です。当然、建築費が安いのにはそれなりの理由があります。手抜き工事とか、質の悪い建物とかではありません。それ以外にもあるんです。

とうとう、そのリスクが当たってしまいました。不動産屋も、そのリスクを見抜けなかったという事です。うまく回れば建築屋も不動産屋も私も儲かる仕組みになっていたのでしょうが、歯車が一つ狂うと、建築主が損をする仕組みです。

前置き長くなりましたが、本題です。
8月に土地を購入して実施設計が始まって間もないころです。
建築会社の社長が倒れてしまいました。そこで設計が止まってしまいました。通常なら社長に代わって誰かが引き継いで処理すると思うのですが、個人経営のワンマン会社ですので、社長に代わる人がいなかったようです。下請もほとんど引いてしまったようです。建築中の物件はなんとか継続できたようでが、計画中の物件は全てストップがかかりました。

当然私の物件もこれからでしたので、辞退されました。後を引き継ぐ会社も見つからなかったようです（建築費が安すぎて・・・）。これで、着工が大幅に伸びてしまいました。

その後不動産屋が、別の建築会社を探してきたので、これで軌道に乗ると思っていたのですが、やはりこの会社も一癖あったようです。設計が出来て確認申請を手続していると思っていたら、なんと、そこで１か月も止まっていました。そのことは、不動産屋からも知らせらてなく、年末の挨拶で設計事務所に行って初めて知りました。確認申請の進捗状況を確認したら「実は、まだ出していません。もにょもにょ・・・」と話をはぐらかされていました。問い詰めると、建築会社から確認申請費用を出してもらえなくて止まっているとのことでした。唖然としました。

２番目の建築会社は、経営が火の車状態だったようです。怒りの矛先を不動産屋へ向けても仕方ありません。彼らもそれなりに一生懸命でしたので、悪意があってのことではありません。経験の未熟さが招いた結果です。不動産屋も私も・・・（これがリスクです）。

まだ、着工していないぶん不幸中の幸いと思わなければいけません。
もう、これ以上振り回される訳にはいけません。大火傷する前に不動産屋へは手を引いてもらいました。

まだ、つづきます。
  

今年の御神籤は「大吉」でした。願事「初めは思わしくないが後は必ずよし」、商売「あせっては損する」
振り返ると、その通りの1年だったと思います。前半は、買付を入れても連戦連敗でした。テナントビル１件、外人アパート２件、民間アパート１件、土地１件（土地については先に買付がありダメでした）とことごとく跳ね返されました。その他、現地調査は数えきれませんが２０件以上は行ったと思います。

不調に終わった物件










跳ね返される度に凹みましたが、その分得た知識が沢山ありました。この１年で駆け引きも上手になったと思いますし、図太くもなりました（笑）。「経験に勝る知識なし」はこのことですね。

この甲斐あって、１Ｋアパート（確認申請中）、外人アパート+マイホーム（土地契約済、銀行審査待ち）が実を結ぶ状況にまでもっていけました。１Ｋアパートの土地は７月に土地の融資が実行され、半年たってやっと確認申請です。なぜかって？これはケリがついてから書きたいと思います。

それでは良いお年を！
  

新たな投資として、土地取得に全力投球中です。これまでで一番大きな投資となります。
外人アパートと念願のマイホームを同一敷地に建設予定です。

場所は、街並みが見下ろせ、遠くに太平洋が広がり眺望抜群の土地です。敷地もそれなりの大きさがあるので、住宅も独立して建てられます。念願の住宅建設が現実のものになりつつあります。いつかは住宅取得をと夢見ていましたが、ついにその時がやってきました。といっても、契約はこれから、融資もこれからですのでどこかでポシャル可能性があります。全力投球で頑張ります。

住宅取得については、これまで不動産投資を優先していましたので、なかなか踏み出せませんでした。そんな時に見つけたのが今回土地です。アパートも建てられて住宅も建てられる。そんな土地が見つかりました。これが一挙両得ということでしょうか。しかし、まだ喜ぶのはまだまだ先です。気を引き締めねば！

その前に超えるべきハードルが沢山あります。まずは、土地の契約を無事済ませなければいけません。土地の契約を近いうちに行います。銀行融資はどうなるか分かりませんが、３か所に事業計画書を持ち込んで説明に行ってきました。その内１行については、「頭金が無いと・・・」ということで、数日後に断りが入りました。初めての所ということもあってか、担当者も疑いの眼差しでしたので、あまり期待はしていませんでした。やはり、小さなところはマニュアリ通りの対応しかできないのかと、がっかりもしました（負け惜しみ）。残り、本命２行は積極的（そう見えました）でしたので、期待して待ちたいと思います。

屋外環境はこのようなイメージをしています


  

太陽光発電がこんなにおいしい商売とは思いませんでした。シミュレーションどおりになれば、の話ですけど。

外人アパートの屋上に20数Ｋｗ設置する予定です。24年度は42円/ｋｗ売電で、20年間単価が保障されるようです。手元から1円の持ち出しも無く、借金返済期間中でも、少額ですがキャッシュフローがでます。約8年でコスト回収ができますので、それ以降は丸儲けということになります。将来家賃・入居率が下がってきた場合の補填にもなるので、これでリスクがまた少し減りそうです。

25年度以降の売電単価はまだ決まっていないようですが、毎年少しずつ安くなっていくようです。政権が代わると施策がガラッと変わり、恩恵に授かれない可能性もあります。原発維持になれば、最悪全量売電がなくなり、単価も電力からの買電価格の21,2円まで落とされる可能性があります。だから、今年度なのです。・・・そんなことは当面ないと思いますが。（太陽光メーカーの宣伝するつもりはないのですが）

最近、大手企業も太陽光発電設置に動き出しています。どんどん加熱していくと思います。これまで、遊んでいた土地がどんどん買い取られていくでしょうね。政治的なことはあまり好きではないですが、原発０目標の旗は降ろしてはいけませんね。そのことにより新たな産業が生まれ、経済が活性化され勢いが出ると思うのですが・・・！？
  

この瞬間が何とも言えない至福の時です。この瞬間があるから頑張れるのかもしれません。正直、今年は動きが少ないと聞いていましたので、年を越すことも覚悟していましが、退去から１か月半ですので上々の出来です。

壁のポイントカラーを今回試に塗る予定でしたが、急きょ取りやめました。オレンジにする予定でしたので、どんな雰囲気になるのか楽しみでしたが、そういう意味では残念です。新しいアパートの外装にもオレンジを使おうかなとも思っています。この際オレンジを法人のカラ―にしようかな！？とも思っています。

法人カラーの動機は単純です。これから冬に向かっていきますので、暖かみのある色がいいのではと思いついたまでです。また、現在進行中のアパートは、目の前にお墓があるので、暗いイメージを少しでも取り除ければいいかなと思いついたまでです。ブルーにしようかとも考えましたが、場所を考えると採用しづらいような感じです。オレンジは元気づけられる色ですので、周りの暗いイメージを少しでも明るくなるのではと勝手に考えています。でも、お墓の周りは住宅で囲まれていますので、雰囲気は全然悪くありませんよ！

でも建築はまだ先ですので、オレンジが黄色に変わるかもしれません（笑）。それより雰囲気を壊しているのは違法駐車です。役所に聞いたところ年度内に植栽を予定しているとのことで、植栽されれば違法駐車が無くなり、緑が増え環境が大きく改善できると思っています。それにオレンジ！いいですね（笑）動機は単純ですが、法人カラ―はオレンジでほぼ決まりです。

そういえば、法人の名称もそんな感じで名前を先に考えて、後付けで意味を考えました。これが、偶然にももっともらしく綺麗に一致するんですよ（笑）

大分、脱線しましたが、気持ちをお汲みください。そんな訳で次回は必ずオレンジを塗ります。シーリングファンは、購入していたので予定通り取り付けようかと思っています。・・・が、安いのをネットで仕入れましたので、しょぼくならないか心配です。もうちょっと思い切っていいのにすればと反省しています。ま～、今回は試験導入ってことで次の肥やしにしたいと思います。ただただ入居者が喜ぶことを祈るばかりです。

今回は、玄関扉の塗り替えとシーリングファンだけでしたので、経費が必要最小限で済みそうです。満室経営は、ウハウハですね！それと今後銀行の融資交渉（まだ決まっていませんが・・・）が待っていますので、その意味でも有利に働きます。
  

以前よりお願いしていた軍用地ローンの金利見直しが実施されました。当貸しローンが、これまで３％以上ありましたので負担が大きかったですが、一気に0.8%下がったので金利負担が大きく減りました。

軍用地のローンは以前から相談を持ちかけていたのですが、担当者が転勤になるということで棚上げになっていました。以前、別の銀行へアパートローンの借り換えを行ったのですが、更にその銀行から軍用地ローンの借り換えも提案されていました。そのことを軍用地でお世話になっている銀行へお話したところ、前回アパートローンを持っていかれた苦い経験が有るので、すんなり相手銀行の条件に合わすということで話が付きました。これまでの担当者は、なかなか本音を語らず時間ばかりかかったのですが、その担当者が転勤になったため、その上司にお話しさせていただいたところ、一発で了解が取れました。本部決済に少し時間がかかりましたが、その他のローン見直しも含めて、年間約３０万円安くなります。これまでの実績が少しずつ認められてきているのだと思います。

現在、買付を入れている物件がありますが、そのことも相談したところ、いろいろいいアドバイスもいただきました。次は２％切りを目標に事業計画書を作成中です。事業計画書出すまでは、現在の空き室を埋めていい印象を持たせる必要があります。
  

９月下旬に空き室発生しました。前回の２回は２週間で決まりましたが、今回は今のところ反応なし。空き室が出るといつも心配です。部屋の入れ替わりはもう慣れてきましたが、後はハウジングに頑張ってもらい入居者を早く決めてもらう事ことを祈るのみです。

地理的に不利な場所にありますのでそれを払拭するために、少しずつアパートの改善に取り組んでいます。今後外人住宅に押されて、外人アパートは厳しくなりそうです。ある地域では、だいぶ苦戦しているようで、売りに出している物件も増えてきていると聞きます。また、家賃設定も米軍ハウジングにおいて厳しく抑えられてきているようです。３０万円、４０万円クラスに住める米兵は今後減る方向にあると聞きます。将校クラスでも２５万円以下に抑えられてきているそうです。そうなると、３０万円、４０万円クラスの住宅が今後家賃を下げて対応してくることが想定されます。アパートはもっと家賃を下げてサービスを充実させないと相手にされなくなる可能性が大きいです。その中での生き残りは厳しいですね。

先日、住民アンケートを実施しました。
概ね、満足しているようで安心しましたが、エアコンの効きが弱い（部屋の大きさに比べ容量が小さい）、オーブングリルが欲しい、換気扇の位置が高すぎる、洗車ができるように水道を引いてほしい等々、細かい要望がいろいろありました。少しずつ住民の要望に沿って改善していきたいと思っています。エアコンは去年ベッドルームの部屋は全部変えましたが、リビングが残っていましたので、今年の冬にモデルチェンジ前に変えようと思っています。夏場より結構安くなりますよ。
  

アパート建築用地の融資が実行され、早２カ月以上が立ちました。アパートの基本プランは融資前に早々にできあがり建築業者さんも決まっていましたが、建築業者のとある事情により辞退されてしまい当初計画が宙に浮いてしまいました。

当初基本プランで建築業者を探していましたが、どこも１割以上ＵＰの金額でしか出来ないとのことでした。そこで、基本プランを若干いじり（面積減）、建築費○百万円増でなんとか話が付きました。当初案から妥協せざるを得ませんでした。しかし、そのまま妥協した案で進めた場合、将来の家賃、入居率に跳ね返ってくることになります。そのまま「はい」という訳にはいきません。

そこから魔法？を使わせていただきました（笑）

ちょっと専門的になりますが、
建築業者さんとは面積を小さくするかわりに、部屋内に入っていた柱を外側へ追い出すことで了解を取り付けました。しかし、法的な問題（地区計画の壁面後退）で引っかかってしまい、その案は消えてしまいました。そこで再度、柱を部屋内へ収めることになりました。そうなると構造体が全体的に小さくなりますので、その分建築費が安くなることになります。その浮いた建築費用の代替案として一部壁を増設して面積増で調整しました。その結果、面積的には当初基本プラン時の面積まで確保することが出来ました。逆にレイアウトも含め細かい所の詰めをやったおかげで、結果的に当初プランより出来栄えのいい基本プランとなりました。

やっと、本設計までこぎつけました。